Son yıllarda gayrimenkul piyasasında sıkça karşılaşılan sıkıntılardan biri de mülkünü satmak isteyen mal sahiplerinin kiracılar tarafından engellenmesi oldu. Kiracılar, çeşitli mazeretler üreterek mülkün potansiyel alıcılara gösterilmesine müsaade vermezken, bu durum gayrimenkulün satış sürecini uzatıyor ve bedelini olumsuz etkiliyor.
Tekirdağ’da yaşanan benzeri bir uyuşmazlıkta, mahkemenin verdiği karar mal sahipleri için değerli bir yol haritası çizdi. Avukat Gizem Gonce, emsal kararın detaylarını, Türk Borçlar Kanunu kapsamındaki hakları ve türel süreci milliyet.com.tr için kıymetlendirdi.
KÖFTECİ DÜKKANI KENTSEL DÖNÜŞÜME GİRİNCE ÖTEKİ DÜKKANINI SATMAK İSTEDİ
Olayın, Tekirdağ’da köftecilik yapan bir mülk sahibinin kentsel dönüşüm süreciyle başladığını belirten Avukat Gizem Gonce, uyuşmazlığın çıkış noktasını şu sözlerle anlattı:
“Tekirdağ’da faaliyet gösteren bir köfteci dükkanı kentsel dönüşüm nedeniyle tahliye edilmek durumunda kaldı. İşletme sahibi, köftecilik işini daha büyük bir dükkanda yapmaya devam edebilmek için tekrar Süleymanpaşa ilçesinde kirada bulunan ve kırtasiye olarak işletilen bir öbür taşınmazını satma kararı aldı. Fakat satış kararı alındığı andan itibaren, içerideki kiracı mülkün satılmasını engelledi. Müşterilerin satın alma konusundaki görüşmeleri çeşitli sebep ve mazeretler üretilerek reddedildi ve potansiyel alıcıların içeri girmesine müsaade verilmedi.”
KİRACININ “GÖSTERMİYORUM” DEME HAKKI YOK
Bu bahiste uygulamada epey değerli tartışmalar olduğunu ve Yargıtay kararlarının belli bir çerçeve çizdiğini belirten Avukat Gonce, hukuki temeli şöyle özetledi:
“Temel prensip olarak, Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiracı, kiralananı satış yahut tekrar kiralama maksadıyla makul vakitlerde göstermeye katlanmak zorundadır. Yani kiracının büsbütün ‘göstermiyorum’ deme hakkı yoktur. Lakin bu yükümlülük sınırsız değildir. Yargıtay kararlarında genel olarak şu vurgulanır: Gösterme süreci makul saatlerde olmalı, kiracının özel hayatı ihlal edilmemeli ve malik hakkını berbata kullanmamalıdır. Bu istikrar gözetilerek türel bir yol izlenmelidir.”
10 NİSAN’DA İHTARNAME GÖNDERİLDİ
Hukuki sürecin gerçek işletilmesinin ehemmiyetine dikkat çeken Gonce, “Somut olayda öncelikle 10.04.2025 tarihinde Tekirdağ Noterliği aracılığıyla kiracıya bir ihtarname gönderildi. İhtarnamede, dükkanın satışa çıkarılacağı muhakkak gün ve saatler teklif edilerek, ihtiyati önlem kararı alınabileceği de hatırlatıldı ve yer göstermeye onay verilmesi talep edildi.” dedi.
3 GÜN İÇİNDE İHTİYATİ ÖNLEM KARARI ALINDI
Gönderilen ihtarnameye kiracıdan rastgele bir yanıt alınamaması üzerine yargı yoluna başvurulduğunu belirten Gonce, kısa müddette çıkan kararı şu sözlerle aktardı:
“Kiracı meskeni hiç göstermiyorsa, malik açısından zararın doğma ihtimali varsa (örneğin satışın gecikmesi gibi), ihtiyati önlem yoluyla mülkü gösterme imkanı doğar. Lakin bu, Sulh Hukuk Mahkemesi’nin somut olayı değerlendirmesine bağlıdır. İhtarnameye karşılık gelmeyince 01.05.2025 tarihinde Tekirdağ Sulh Hukuk Mahkemesi’nde ‘İhtiyati Tedbir’ talepli dava açıldı. Mahkeme belgeyi süratle inceleyerek yalnızca 3 gün içerisinde, 04.05.2025 tarihinde emsal bir karar verdi. Verilen ihtiyati önlem kararıyla birlikte, dükkanın makul vakit aralıklarında satış için gösterilmesine ve kiracının buna pürüz olmamasına hükmedildi.”
“KİRACILARIN ZORLUK ÇIKARMASI TAŞINMAZIN KIYMETİNİ DÜŞÜRÜYOR”
Avukat Gizem Gonce, son devirde piyasada artan benzeri olaylara da dikkat çekerek şu ihtarlarda bulundu: “Piyasada maalesef yeni bir eğilim gözlemliyoruz. Kiracılar, yer göstermeyi reddederek ve zorluk çıkararak, mülkün ‘içinde kiracı varken’ (mevcut durumuyla) satılmasını zorluyorlar. Bu durum, alıcılar üzerinde ‘bu kiracı buradan çıkmaz’ algısı yaratarak taşınmazın piyasa kıymetini önemli halde düşürüyor. Hem kiracıların hem de mal sahiplerinin yasal hak ve sorumluluklarını bilmesi, sürecin şeffaf ve hukuka uygun yürütülmesi, bu tıp mağduriyetlerin önüne geçmek için büyük değer taşıyor.”
