Gazete Oksijen’in Malumat köşesinde yayımlanan kapsamlı tahlil, Türkiye’deki alışveriş merkezlerinin (AVM) ışıltılı koridorlarındaki devasa iktisat çarkını ve bu pastadan en büyük hissesi alan markaları ortaya koydu. 2018 yılından sonra yeni yatırımlar sürat kesse de, 2025 sonu prestijiyle sayıları 445’e ulaşan AVM’ler, hem markalar hem de tüketiciler için bir numaralı pazar yeri olma özelliğini sürdürüyor. Toplam kiralanabilir alanın 14 milyon metrekareye ulaştığı bu dev sistemde, yıllık toplam cironun 59 milyar dolar düzeyinde gerçekleşmesi kesimin büyüklüğünü gözler önüne seriyor.
IŞILTILI KORİDORLARIN CİRO ŞAMPİYONLARI
Perakende dünyasının en merak edilen sorusu olan “En çok kim kazanıyor?” sorusunun karşılığı, Türkiye’nin en büyük iki AVM işletmecisi olan Rönesans GYO ve Torunlar GYO’nun datalarında zımnî. Tahlildeki bilgilere nazaran, her iki dev zincirin portföyünde de tepenin sahibi değişmiyor. Bünyesinde Zara, Massimo Dutti ve Bershka üzere dünya devlerini barındıran Inditex Kümesi, AVM’lerin en güçlü ciro makinesi olarak öne çıkıyor. Rönesans AVM’lerindeki toplam kira ödemelerinin yüzde 5.3’ünü tek başına gerçekleştiren kümesi; yerli perakende devi LC Waikiki, teknoloji lideri MediaMarkt ve gıda tarafında Burger King üzere markaları yöneten TAB Besin izliyor.
HER BİN LİRANIN 125 LİRASI AVM İŞLETMECİSİNE GİDİYOR
AVM’lerin gelir modeli, markaların yaptığı satışın aşikâr bir oranını “Doluluk Maliyet Oranı” (OCR) ismi altında kira olarak ödemesine dayanıyor. Tahlile nazaran, Türkiye’de bir tüketicinin yaptığı her 1000 liralık alışverişin ortalama 125 lirası direkt AVM sahibinin kasasına gidiyor. Yazıda bu durum, “Sektörde ortalama OCR tarihî olarak yüzde 12-13’lerde seyrediyor, yani markalar yaptıkları cironun kabaca sekizde birini kira olarak ödüyor” tabiriyle açıklanıyor. Bu oranlar 2025 yılında geçmiş yıllara oranla bir ölçü gerilemiş olsa da, AVM işletmeciliği kârlılığını müdafaaya devam ediyor.
İSTANBUL VE ANADOLU ORTASINDAKİ CİRO MAKASI
AVM ekonomisindeki coğrafik dağılımda İstanbul’un tartışmasız üstünlüğü dikkat çekiyor. Türkiye genelindeki kiralanabilir alanın üçte birine mesken sahipliği yapan İstanbul, metrekare başına verimlilikte Anadolu’yu geride bırakıyor. Bilgilere nazaran İstanbul’daki bir AVM mağazası, Anadolu’daki benzerine nazaran yaklaşık yüzde 30 daha fazla ciro yapıyor. Örneğin 2026 yılı başında İstanbul’da metrekare başına ortalama ciro 17 bin TL’yi aşarken, Anadolu’da bu sayı 13 bin TL düzeylerinde kalıyor. Bu durum, markaların neden devasa kiralara karşın İstanbul’un tanınan AVM’lerinde yer kapma yarışında olduğunu kanıtlıyor.
LÜKS MARKALARIN METREKARE VERİMLİLİĞİ
Listenin en dikkat cazip ayrıntılarından biri de Beymen ve Vakko üzere lüks segmentteki markaların performansında gizli. Bu markalar, LC Waikiki yahut Migros üzere devlerin kiraladığı devasa alanların bilakis çok daha küçük metrekarelerde faaliyet gösteriyor. Lakin ödedikleri kira hisselerine bakıldığında, ünite alanda çok daha yüksek satış hacmine ulaştıkları görülüyor. Torunlar GYO bilgilerinde Beymen’in yaklaşık 3 bin 700 metrekarelik bir alanla kira gelirleri listesinde 5. sırada yer alması, lüks tüketimin AVM iktisadı içindeki stratejik tartısını ortaya koyuyor.
DEV BİNALARIN MİLYARLIK HASILATLARI
AVM binalarının bazında bakıldığında ise sayılar dudak uçuklatıcı düzeylere ulaşıyor. Malumat köşesinde yer alan datalara nazaran, Mall of İstanbul 2025 yılında bünyesindeki mağazalar aracılığıyla 27.3 milyar TL’lik toplam satışa imza atarak adeta tek başına bir iktisat bölgesi üzere çalıştı. Onu 14.9 milyar TL ile Bursa Korupark izlerken, Ankara ve Antalya’daki dev yapılar da milyar liralık barajları rahatlıkla aşıyor. 2026 yılında toplam AVM cirosunun dolar bazında 65 milyar dolara ulaşması beklenirken, bu dev yapıların perakende ticaretindeki hakimiyetinin artarak süreceği öngörülüyor.
